Wer ein Haus bauen möchte, braucht zuerst ein Grundstück. Welche Überlegungen sollten beim Projekt Eigenheim zu Beginn im Vordergrund stehen, um das für sich passende Grundstück in der geeigneten Größe zu finden? Wir geben nützliche Tipps und hilfreiche Fragestellungen auch zur Lage, informieren über allgemeine Richtwerte und widmen uns auch dem Thema Gebühren und Folgekosten.
1. Wie ermittle ich die für mich passende Grundstücksgröße?
Es gibt gewisse Richtwerte, um die benötigte Grundstücksgröße zu Beginn grob abschätzen zu können. Je nachdem, ob es eine Doppelhaushälfte bzw. ein Reihenhaus oder lieber ein freistehendes Haus werden soll:
- 200 bis 300 Quadratmeter Grundfläche für eine Doppelhaushälfte bzw. ein Reihenhaus
- 500 bis 800 Quadratmeter Grundfläche für den Bau eines freistehenden Hauses
- über 800 Quadratmeter Grundfläche für die zusätzliche Anlage eines Nutzgartens (Obst, Gemüse)
Generell ist es so, dass Grundstücke früher größer waren bzw. auch die Ausweisung von neuem Bauland großzügiger geschah. Waren vor Jahren 800 bis 1000 Quadratmeter üblich, so sind Grundstücke heute zwischen 400 und 600 Quadratmeter groß. Umso wichtiger ist daher eine gute Planung gemeinsam mit Experten.
2. Was muss ich bezüglich der Lage beachten?
Nicht jeder Bebauungswunsch ist auf jedem Grundstück umsetzbar bzw. hängen verschiedenste finanzielle Faktoren und Folgekosten auch stark von der Lage ab. Daher ist es ratsam, Baumeister oder Architekten schon vor dem Grundstückskauf in das Vorhaben einzubeziehen. Folgende Faktoren sollten bezüglich Lage berücksichtigt werden:
- Lage der Aufschließungsstraße bzw. Hausanschlussleitungen (zB Kanal, Strom, Gas, Wasser). Sofern eine Aufschließung nämlich ganz oder auch teilweise fehlt, ist mit Mehrkosten zu rechnen.
- In welche Himmelsrichtung ist das Grundstück ausgerichtet? Die Längsachse des Grundstücks sollte eher Nord-Süd oder Ost-West ausgerichtet sein. Das ist sowohl für die Grundriss- als auch für die spätere Gartenplanung relevant. Zeigen große Fensterfronten Richtung Süden, spart das im Winter Heizkosten, im Sommer kann es allerdings heiß werden, daher sollte außen liegender Sonnenschutz mitgeplant werden. Hauseingang, Garagen und Treppenhaus werden besser im Norden eingeplant.
- Ist das Grundstück eben oder auf einem Hang? Eine Hanglage ermöglicht eventuell eine tolle Aussicht und Exklusivität, kann aber schwerer bzw. kostspieliger erschließ- und bebaubar sein.
- Sonne, Wind und Wald. Liegt das Grundstück sonnig, windstill oder auf einer Bergkuppe oder am Waldrand? Diese Faktoren beeinflussen die zu erwartenden Energiekosten.
- Stimmen die im Lageplan eingezeichnete Bebauung und Nachbarbebauung in Bezug auf Größe und Lage mit der Realität überein? Hier lohnt ein prüfender Blick.
- Liegt das Grundstück in der Einflugschneise eines Flughafens? Dann kann es nicht nur zu einem höheren Lärmaufkommen im Haus oder Garten kommen. Von der Genehmigungsbehörde können auch erhöhte Schallschutzmaßnahmen bei Außenwänden und Dächern verlangt werden (höhere Baukosten!).
3. Wie sind die Bodenverhältnisse?
Damit ist der Aufbau der Bodenschichten gemeint und dieser Faktor sollte keinesfalls ignoriert werden. Abhängig von der Topografie können nämlich Fundamentierungsarbeiten kostspieliger oder sogar problematisch werden. Es lohnt sich, bei bestehenden Nachbarn, ortsansässigen Erdbau- oder Bauunternehmen, bei Bauämtern oder Gemeinden Informationen über die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks einzuholen.
Hinweis: In Wien kann man etwa bei der MA29 / Fachbereich Grundbau, in den Baugrundkataster, in bodenphysikalische Untersuchungen sowie in Analysen des Grundwassermechanismus Einsicht nehmen. Das ist aufschlussreich in Bezug auf Besonderheiten, wie beispielsweise frühere Aufschüttungen. Einige Gemeinden, die geologische Bundesanstalt oder die jeweilige Landesregierung verfügen möglicherweise auch über entsprechende Aufzeichnungen.
Unser Tipp: Im Zweifelsfall die örtlichen Gegebenheiten von Experten (Geologe, Statiker) überprüfen lassen. Entsprechende Kontakte vermittelt auch die Gemeinde.
4. Grundwasserstand
Ist der Baugrund nutzbar bzw. unter welchen Auflagen? Das hängt unter anderem von der Höhe des Grundwasserspiegels ab. In Trockenzeiten kann dieser stark schwanken. Bei zu hohem Grundwasserstand wiederum können Überschwemmungen folgenschwere Konsequenzen haben bzw. Zusatzkosten anfallen, etwa für Drainagemaßnahmen.
Unser Tipp: Vor dem Kauf mit Nachbarn sprechen und zusätzlich verbindliche Informationen von der zuständigen Wasserrechtsbehörde (in Wien MA45, in den Bundesländern meist die Landesregierung) einholen.
5. Baumbestand
Möglicherweise besteht ein behördlicher Schutz von Bäumen oder Hecken, die Baugenehmigungsbehörde gibt Auskunft darüber. Ist dies der Fall, so sollten die Bäume inkl. genaue Lage und Kronendurchmesser in einen Plan eingetragen oder ein Baumbestandsplan vom Architekten erstellt werden.
Hinweis: Bäume, die aufgrund ihrer Art und Größe geschützt sind, dürfen in der Regel nach Erstellung eines Gutachtens durch Ersatzpflanzungen ausgetauscht werden. Sollte das nicht möglich sein, ist für die Entfernung des Baumes ein finanzieller Ausgleich zu zahlen.
Obstbäume fallen nicht unter die Baumschutzverordnung. Bäume, die unter Naturschutz stehen, unterliegen strengeren Bestimmungen. Diese sind mit einer Plakette gekennzeichnet.
Quelle: help.gv.at
